广东省高级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）粤民再429号

再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：颜崇刚，男，1972年12月24日出生，汉族，住四川省双流县。

委托诉讼代理人：廖旭东，广东粤法律师事务所律师。

委托诉讼代理人：苏明明，广东粤法律师事务所实习律师。

被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：中山市东凤镇小沥社区居民委员会。住所地：广东省中山市东凤镇东海四路**。

主要负责人：洪坚财，社区主任。

委托诉讼代理人：丘英隆，广东广诚信律师事务所律师。

再审申请人颜崇刚因与被申请人中山市东凤镇小沥社区居民委员会（以下简称小沥居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市中级人民法院（2017）粤20民终6034号民事判决，向本院申请再审。本院经审查，于2019年9月20日作出（2018）粤民申6928号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人颜崇刚的委托诉讼代理人廖旭东、被申请人小沥居委会的委托诉讼代理人丘英隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

颜崇刚申请再审请求：1.撤销一、二审判决；2.改判颜崇刚无须向小沥居委会支付2016年7月至2017年2月期间的租金104624元及滞纳金；3.小沥居委会向颜崇刚返还租赁保证金39234元及水电保证金6000元。事实和理由：（一）小沥居委会的厂房于2016年6月26日发生火灾，厂房烧毁，在双方当事人均确认厂房无法继续使用的情况下，颜崇刚是否需要继续向小沥居委会继续支付租金？一、二审法院认为需要继续支付租金，理由是“被告并未提交相应的证据证明其在火灾事故发生后，曾与原告协商解除案涉租赁合同，其应承担举证不能的责任，故本院视为被告继续租用案涉厂房。被告理应按合同约定及时、足额向原告支付租金”，颜崇刚认为一、二审法院的观点是错误的。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”的规定，在本案中，颜崇刚主张双方的厂房租赁合同关系于2016年6月26日发生火灾、厂房烧毁之日终止，颜崇刚向法院提供了中山市公安消防支队作出的《火灾事故认定书》和火灾现场照片，小沥居委会也确认火灾发生后厂房无法继续使用。因此，颜崇刚主张双方厂房租赁合同关系于2016年6月26日终止的举证责任已全部完成，不存在举证不能的情况。（二）依据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”和第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，在租赁厂房因火灾无法继续使用的情况下，要求承租人继续支付租金，明显违背了合同法的公平和诚实信用原则。（三）根据双方于2015年2月10日签订的《厂房租赁合同书》第十条免责条款“1、因不可抗力的自然灾害造成甲方厂房毁损及乙方损失的，双方互不承担责任”的约定，二审判决认为“涉案房屋于2016年6月26日因发生火灾而损毁，且双方均确认涉案厂房无法继续使用，属于订立合同时双方无法预见的不可抗力因素”，因此，颜崇刚对小沥居委会的厂房毁损及其他损失（包括租金损失）是不需要承担责任的。综上所述，一、二审判决认定事实、适用法律错误，希望予以改判。

小沥居委会答辩称：（一）小沥居委会要求颜崇刚支付合同解除前期间（2016年7月-2017年2月）的租金事实清楚并符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……”第九十六条第一款规定：“当事人一方依据本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，颜崇刚是因其租赁相邻厂房发生火灾而烧毁承租于小沥居委会厂房的，对此颜崇刚曾表示很内疚，并承诺负责修复厂房并支付期间的租金，因此其一直都没有通过任何方式向小沥居委会主张过解除合同的意思。（二）租赁物被烧毁而不能使用的责任在于颜崇刚夫妻。中山市公安消防支队东凤大队出具的火灾事故认定书认定火灾事故是由颜崇刚、赵月红夫妻租用黎铨南、廖顺堂厂房开办的中山市小顺电器有限公司发生火灾而烧毁由颜崇刚租用的小沥居委会的厂房的，因此无论是从合同角度出发还是从侵权的角度出发，颜崇刚都应向小沥居委会支付租金。综上，颜崇刚的再审请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。

小沥居委会向一审法院起诉请求：颜崇刚立即支付拖欠的2016年6月至2017年2月期间的租金合共117702元及逾期缴纳租金的滞纳金（自2016年6月11日起按每日5‰的标准计算至付清之日）。

颜崇刚一审反诉请求：1.确认双方签订的租赁合同已于2016年6月26日终止；2.小沥居委会退还颜崇刚租赁保证金39234元及水电保证金6000元。

一审法院认定事实：2015年2月10日，小沥居委会与颜崇刚签订《厂房租赁合同书》一份，约定小沥居委会将其位于中山市队工业区）的一幢彩瓦厂房出租给颜崇刚经营电器行业使用，厂房面积为1006平方米，租赁期限为2015年4月1日至2018年3月31日，颜崇刚应缴纳租赁保证金39234元、水电保证金6000元。上述《厂房租赁合同书》另约定租金标准为13078元／月，颜崇刚应于每月10日前向小沥居委会缴纳当月租金，逾期则按每日5‰的标准支付滞纳金，如当月20日后颜崇刚仍未缴纳，则视为颜崇刚单方违约，小沥居委会有权单方终止合同，收回厂房使用权并没收颜崇刚缴纳的保证金。合同签订后，颜崇刚已向小沥居委会缴纳租赁保证金39234元、水电保证金6000元，小沥居委会已将案涉厂房交付给颜崇刚使用。

2015年2月12日，颜崇刚与黎铨南、廖顺堂签订《厂房租赁合同书》一份，黎铨南、廖顺堂将其所有的位于中山市彩瓦厂房出租给颜崇刚使用，租赁期限为2015年3月30日至2018年3月30日。

2016年6月26日，位于中山市内的中山市小顺电器有限公司发生火灾，事故导致颜崇刚从小沥居委会处承租的厂房发生损毁，无法正常使用。2016年7月22日，中山市公安消防支队东凤大队查明上述火灾事故的起火原因为设置在黎铨南、廖顺堂厂房内部南侧升降机西侧起第一个承重柱北侧上的电气线路发生故障，引燃下方堆放的可燃物。

颜崇刚辩称其已向小沥居委会支付2016年6月份的厂房租金，并向一审法院提交银行流水记录以证明该事实。经查，颜崇刚所提交的银行流水记录载明颜崇刚于2016年6月12日转账支付13078元，小沥居委会委托诉讼代理人一审庭审中表示不清楚上述13078元的款项性质，并表示在庭后三天内答复一审法院，但其逾期并未答复。

颜崇刚辩称火灾发生后，曾与小沥居委会口头协商解除合同，颜崇刚放弃相应的租赁保证金及水电保证金。小沥居委会对颜崇刚的上述答辩意见不予确认，并称颜崇刚一直未与其协商解除合同的事宜，但小沥居委会同意确认双方已于2017年4月30日解除租赁合同。

一审法院判决：（一）颜崇刚于本判决生效之日起七日内支付小沥居委会2016年7月至2017年2月期间的租金104624元及滞纳金（以各月应付租金数额为基数，各自从当月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）；（二）驳回小沥居委会的其他诉讼请求；（三）驳回颜崇刚的反诉请求。一审本诉案件受理费4308元，减半收取为2154元，由小沥居委会负担1031元，由颜崇刚负担1123元；反诉案件受理费465元，由颜崇刚负担。

颜崇刚不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判颜崇刚无需向小沥居委会支付2016年7月至2017年2月期间的租金104624元及滞纳金；3.改判小沥居委会向颜崇刚返还租赁保证金。

二审期间，小沥居委会与颜崇刚均未提交新证据。

二审法院经审理查明，一审法院查明的事实属实，二审法院予以确认。

二审法院另查明，一审庭审期间，小沥居委会称：“发生火灾造成厂房大部分烧毁，基本不能使用”，颜崇刚称：“因为发生火灾，已经全部损毁”，双方均确认涉案厂房无法继续使用。

中山市小顺电器有限公司，法定代表人为赵月红，股东为颜崇刚和赵月红，，地址为中山市东凤镇小沥社区东富路黎铨南、廖顺堂厂房）。小沥居委会称颜崇刚和赵月红为夫妻关系，颜崇刚委托诉讼代理人称不清楚颜崇刚和赵月红是否为夫妻关系。

二审期间，颜崇刚确认没有书面证据证明其已明确向小沥居委会表示过解除租赁合同，只是口头表示不租赁了。小沥居委会不确认颜崇刚曾向其口头表示解除涉案租赁合同。

二审法院认为，根据双方的诉辩陈述，二审双方争议的焦点为：1.颜崇刚是否应该支付2016年7月至2017年2月期间的租金104624元及滞纳金；2.小沥居委会是否应向颜崇刚返还租赁保证金及水电保证金。

关于争议焦点一，颜崇刚是否应该支付2016年7月至2017年2月期间的租金104624元及滞纳金的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……”，涉案房屋于2016年6月26日因发生火灾而损毁，且双方均确认涉案厂房无法继续使用，属于订立合同时双方无法预见的不可抗力因素，故颜崇刚依法享有涉案租赁合同的解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，颜崇刚称火灾发生后已口头与小沥居委会协商解除合同,并主张涉案租赁合同于2016年6月26日解除，但没有提供书面证据证明其向小沥居委会提出解除租赁合同，也没有证据证明解除租赁合同的通知到达小沥居委会，且小沥居委会不确认收到过颜崇刚解除合同的通知，故颜崇刚应承担举证不能的不利后果，二审法院认定涉案租赁合同并未于2016年6月26日解除，颜崇刚应向小沥居委会支付2016年7月至2017年2月期间的租金104624元及滞纳金，一审法院对此认定正确，二审法院予以维持。

关于争议焦点二，小沥居委会是否应向颜崇刚返还租赁保证金及水电保证金的问题。厂房租赁合同书约定：“颜崇刚应于每月10日前向小沥居委会缴纳当月租金，逾期则按每日5‰的标准支付滞纳金，如当月20日后颜崇刚仍未缴纳，则视为颜崇刚单方违约，小沥居委会有权单方终止合同，收回厂房使用权并没收颜崇刚缴纳的保证金”，现颜崇刚逾期支付租金违反合同约定，小沥居委会有权没收颜崇刚缴纳的保证金。因此，颜崇刚上诉请求小沥居委会向其返还租赁保证金及水电保证金的主张不能成立，二审法院不予支持。

二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3298元，由颜崇刚负担。

本院再审查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。

再审过程中，双方当事人均未提交新证据。

再审审查法庭询问时，小沥居委会确认涉案租赁物被焚毁后至本案一审开庭审理时（2017年4月26日）尚未修复。

再审开庭审理时，小沥居委会确认以下事实：1.其认为涉案租赁物被烧毁导致不能使用的责任在于颜崇刚夫妇的依据是中山市公安消防支队东凤大队出具的《火灾事故认定书》（山公M消火认字[2016]第0002号）第二段载明的“经调查，对起火原因认定如下：设置在黎铨南、廖顺堂厂房内部南侧升降机西侧起第一个承重柱北侧上的电气线路发生故障，引燃下方堆放的可燃物”，除此之外没有其他证据。2.火灾发生当日（即2016年6月26日）报警后小沥居委会即知道火灾发生的事实。3.没有书面证据证明小沥居委会所称的颜崇刚在火灾发生后口头承诺修复厂房并继续承租使用，亦无书面证据证明小沥居委会在火灾发生后向颜崇刚催缴过房租。

本院再审认为，本案为房屋租赁合同纠纷，根据颜崇刚申请再审的意见，本案的争议焦点是：1.颜崇刚是否应当向小沥居委会支付2016年7月至2017年2月的租金及逾期付款违约金；2.小沥居委会是否应当向颜崇刚返还租赁保证金及水电保证金。

关于第一个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。本案中，涉案租赁物于2016年6月26日因火灾焚毁，双方当事人均确认租赁物已无法继续使用，事实上颜崇刚也未再继续使用。关于火灾发生原因，中山市公安消防支队东凤大队出具的《火灾事故认定书》（山公M消火认字[2016]第0002号）认定为“设置在黎铨南、廖顺堂厂房内部南侧升降机西侧起第一个承重柱北侧上的电气线路发生故障，引燃下方堆放的可燃物”。虽然黎铨南、廖顺堂厂房系颜崇刚夫妇设立的中山市小顺电器有限公司承租，但仅凭上述《火灾事故认定书》的结论不足以认定涉案火灾是由于颜崇刚夫妇的过错引发，亦不足以认定涉案租赁物被焚毁是由于颜崇刚对火灾应对不当所导致发生或扩大的损失。小沥居委会称火灾发生后颜崇刚已承认火灾系其自身原因引发，且已口头承诺修复租赁物并继续承租使用，但并未对此举证证明，颜崇刚亦予以否认。因此，应认定涉案租赁物因不可归责于承租人的事由被焚毁导致完全不能使用，颜崇刚可以依据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定请求不支付租金。根据小沥居委会在本案再审审查法庭询问时的陈述，涉案租赁物在焚毁后直至本案一审开庭审理时（2017年4月26日）仍未修复，故对小沥居委会提出的颜崇刚支付2016年7月至2017年2月租金及逾期付款违约金的请求，本院不予支持。原审法院以颜崇刚在火灾发生后未与小沥居委会协商解除合同为由，认定颜崇刚继续租赁涉案厂房，并判令颜崇刚向小沥居委会支付2016年7月至2017年2月的租金及逾期付款违约金，属适用法律错误，本院予以纠正。但是，颜崇刚并未举证证明其曾于火灾发生后通知小沥居委会解除租赁合同，故对其提出的租赁合同已于2016年6月26日终止的观点，本院不予采纳。

关于第二个争议焦点。根据原审查明事实，双方签订的《厂房租赁合同书》第四条约定，租赁期满后如颜崇刚不继续租赁的，小沥居委会对厂房及公用配套设施检查无损并在颜崇刚未拖欠租金且结清所有费用后，无息退还保证金给颜崇刚。合同签订后，颜崇刚已向小沥居委会缴纳租赁保证金39234元、水电保证金6000元。根据双方当事人在一审庭审中的陈述，双方均同意于2017年4月30日解除租赁合同，而小沥居委会未举证证明颜崇刚仍拖欠租金及其他费用，故小沥居委会应将收取的租赁保证金39234元、水电保证金6000元退还给颜崇刚。原审法院认定颜崇刚存在逾期支付租金的违约行为，故小沥居委会有权没收颜崇刚支付的租赁保证金和水电保证金，属认定事实错误，本院予以纠正。

综上所述，颜崇刚的再审请求具有充分的事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销广东省中山市中级人民法院（2017）粤20民终6034号、广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初3180号民事判决；

二、中山市东凤镇小沥社区居民委员会应于本判决生效之日起十日内向颜崇刚退还租赁保证金39234元、水电保证金6000元；

三、驳回中山市东凤镇小沥社区居民委员会的诉讼请求；

四、驳回颜崇刚的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费2154元、反诉案件受理费465元，二审案件受理费3298元，均由中山市东凤镇小沥社区居民委员会负担。

本判决为终审判决。

审判长　　刘样发

审判员　　文建平

审判员　　贾　密

二〇二〇年十一月二十七日

法官助理龚洲洋

书记员赵时雨