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廖旭东律师代理郭凌与某公司商品房预约合同纠

发布时间:2020-07-31   阅读:150    
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中山市益泰房地产开发有限公司、郭凌商品房预约合同纠纷二审民事判决书
 
广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2019)粤20民终4516号
上诉人(原审被告):中山市益泰房地产开发有限公司,住所地广东省中山市东凤镇东堤路68号上水湾11座12卡,统一社会信用代码91442000792976916M。
法定代表人:陈鹏,该公司董事长。
委托诉讼代理人:黄小芳,女,该公司员工。
被上诉人(原审原告):郭凌,女,1977年1月30日出生,汉族,住广东省广州市天河区。
委托诉讼代理人:冯桢祥,广东粤法律师事务所律师。
委托诉讼代理人:廖旭东,广东粤法律师事务所律师。
上诉人中山市益泰房地产开发有限公司(以下简称益泰公司)因与被上诉人郭凌商品房预约合同纠纷一案,不服广东省中山市第二人民法院(2019)粤2072民初785号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后,依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
益泰公司上诉请求:撤销一审判决,改判驳回郭凌的全部诉讼请求。事实和理由:一、双方签订的商品房认购书第四条第二款明确约定,郭凌应于2018年12月11日或之前付清首期款,但其至今未向益泰公司付清该款。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定,因其未履行支付首期款义务,益泰公司有权拒绝履行签订商品房买卖合同,故逾期签订合同是由郭凌的原因所致,益泰公司不存在任何违约行为,无需承担任何违约行为。二、益泰公司从未收取过郭凌的购房款62533元,该款是郭凌向中山市裕仕达物业管理有限公司支付的购房优惠金而非购房款。三、根据郭凌提交的公证书及附件,益泰公司营销人员仅说涉案房产待5月30日担保解除后即可网签,不妨碍双方签订正式商品房买卖合同,但因郭凌以法院查封涉案房产而不同意签订合同,故逾期签订商品房买卖合同系因郭凌原因所致。四、益泰公司在2018年12月11日已向郭凌告知涉案房产被查封的事实,并不妨碍双方签订正式合同,且益泰公司在收到郭凌的律师函后即向法院申请撤回将涉案房产作为担保财产的申请并通知郭凌签订合同,但郭凌一直未过来签订正式的商品房买卖合同。综上,益泰公司不存在任何违约行为,是基于郭凌的原因才导致双方未签订商品房买卖合同,不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定,一审适用法律错误。
郭凌辩称,一审判决认定事实清楚,适用法律正确。
郭凌向一审法院提出诉讼请求:1.判令解除郭凌、益泰公司签订的商品房认购书;2.判令益泰公司双倍返还定金200000元;3.判令益泰公司退还购房款62533元。
一审法院认定事实:2018年12月3日,郭凌作为乙方与作为甲方的益泰公司签订商品房认购书,主要条款约定如下:一、乙方认购甲方位于东凤镇东堤路68号中山上水湾项目一期商铺11座17卡,建筑面积124.36平方米,套内面积121.97平方米,成交楼价为1415783元。二、乙方选择付款方式为一次性付款,定金100000元须于签署本认购书时付清,签署商品房买卖合同后自动转为首期楼款;首期楼款608783元须于2018年12月11日或之前付清及签署商品房买卖合同;二期楼款707000元须于2019年2月25日或之前付清。三、乙方同意按上述方式依期如数缴付首期楼款及其他相关购房费用,并于2018年12月11日或之前到甲方公司签署商品房买卖合同及有关文件。四、如乙方出现以下任一情况,则视为乙方根本性违反认购书,乙方已支付予甲方之定金归甲方所有,甲方有权随时解除本认购书,该物业重新出售予任何第三方而无须向乙方发出通知:1.逾期未付清定金或首期房款或相关费用;2.逾期未签署按揭合同或逾期递交办理按揭手续所需的全部资料;3.逾期未签署商品房买卖合同及其补充协议;4.若银行未能批准乙方之贷款申请,乙方在收到银行或甲方通知书之日起计7天内未能选择甲方提供的其他付款方式的(包括一次性付款在内)。若出现以上违约行为时,如甲方同意乙方要求继续履行本认购书,乙方必须支付逾期缴付楼款之滞纳金给甲方,滞纳金每日按逾期金额万分之三计算。五、如乙方已履行本认购书约定的所有义务,甲方不得将该物业售予第三方,否则双倍返还定金给乙方。双方还约定其他权利及义务。
同日,郭凌向益泰公司刷卡支付100000元,并向中山市裕仕达物业管理有限公司刷卡支付62533元。当日,中山市裕仕达物业管理有限公司出具收据载明:“今收到客户郭凌购买海伦湾(上水湾)11座17卡商铺优惠金62533元。”次日,益泰公司方出具收款收据载明收到郭凌上水湾一期商铺11座17卡商铺定金100000元。对于郭凌主张已支付的上述定金及购房款,益泰公司予以确认。
2018年11月23日,益泰公司在另案诉讼中向一审法院申请诉讼财产保全并以涉案商铺作为担保物。2018年11月27日,一审法院作出(2018)粤2072民初10241号之一民事裁定,裁定查封益泰公司名下该商铺。2018年12月14日,益泰公司向一审法院申请变更诉讼保全担保物。2018年12月20日,一审法院作出(2018)粤2072民初10241号之二民事裁定,裁定解除对益泰公司名下该商铺的查封措施。
郭凌称其于2018年12月8日及2018年12月11日到益泰公司售楼部要求与益泰公司订立商品房买卖合同,但益泰公司无法按照认购书约定的时间签订商品房买卖合同,益泰公司逾期签订商品房买卖合同,为此郭凌提供了手机拍摄视频1段、中山市凤翔公证处出具的《公证书》及附件(照片2张及谈话录音文件1段)予以作证。经查,郭凌提交的手机拍摄视频显示郭凌方持商品房认购书到益泰公司售楼部要求按认购书签订商品房买卖合同,益泰公司方工作人员回应称:“签不了合同,要迟延半年,或三个月左右”。中山市凤翔公证处出具的《公证书》及附件显示,2018年12月11日,郭凌向中山市凤翔公证处申请办理证据保全公正,当日,公证人员随郭凌来到益泰公司售楼部,郭凌与益泰公司工作人员商谈,要求签订商品房买卖合同,益泰公司工作人员表示等到5月30日担保解除后就可以网签。
一审法院认为,双方签订的商品房认购书系双方当事人的真实意思表示,内容也未违反法律、行政法规的强制性规定,应属有效,双方应按约定履行各自义务。庭审中,益泰公司明确表示同意解除郭凌、益泰公司签订的商品房认购书,故郭凌要求解除郭凌、益泰公司签订的商品房认购书并返还已付购房款62533元,于法不悖,一审法院予以支持。
关于郭凌要求益泰公司双倍返还定金200000元的诉讼请求。根据郭凌、益泰公司签订的商品房认购书约定,郭凌须于2018年12月11日或之前付清首期楼款及签署商品房买卖合同,且认购书对郭凌(乙方)如出现逾期未签署商品房买卖合同等违约行为约定了严格的违约责任,包括益泰公司(甲方)有权随时解除认购书,没收乙方已支付的定金等等,可见该100000元定金是作为订立商品房买卖合同担保的属性。本案中,郭凌按照商品房认购书的约定,在2018年12月8日、12月11日先后到益泰公司售楼处要求与益泰公司签订商品房买卖合同,均因益泰公司一方的原因未能订立商品房买卖合同,益泰公司已构成违约,至于涉案商铺是否被实际查封不影响益泰公司构成逾期签订商品房买卖合同的违约责任,郭凌主张按照法律关于定金的规定要求益泰公司双倍返还定金200000元,于法有据,予以支持。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十五条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定,判决:一、解除2018年12月3日郭凌与益泰公司签订的商品房认购书;二、益泰公司于一审判决生效之日起三日内向郭凌双倍返还定金共200000元;三、益泰公司于一审判决生效之日起三日内向郭凌返还购房款62533元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5238元,减半收取计2619元,由益泰公司负担(该款郭凌已预交,益泰公司于一审判决生效之日起三日内直接向郭凌支付,一审法院不另收退)。
本院二审期间,益泰公司提交郭凌向其寄出的律师函一份,拟证明双方于2018年12月11日未能就签订正式合同事宜达成一致意见,郭凌在当天就发出律师函,表明其没有诚意再签订合同,未能签订合同的原因在于郭凌而非益泰公司;郭凌没有提交新证据,其针对益泰公司提交的证据质证称:确认律师函的真实性,该函恰能证明郭凌按认购书的约定到益泰公司处签订商品房买卖合同,因对方原因未能签约。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审调查期间,益泰公司称,其在涉案房产查封措施解除后曾通过电话及微信通知郭凌前来签订合同,但没有书面材料予以证实。益泰公司另向本院提交2019年3月23日微信聊天记录截图一份,拟证明其一直有诚意与郭凌签订正式合同,但郭凌不予理会,是郭凌的原因导致未能签订正式合同。郭凌不予确认,并回应称:微信聊天记录内容属实,但该记录反映益泰公司的工作人员在一审开庭之后通知郭凌签约,已无任何意义,不能证明益泰公司没有违约。
另,一审庭审中,郭凌提交收据拟证明其已支付房款62533元。益泰公司确认该证据的真实性、合法性、关联性,并在书面答辩状中称“即使被告同意退房,被告也仅同意返还原告已向被告支付的定金及购房款”,在庭审过程中表示“同意解除合同,但不同意双倍返还定金和承担诉讼费用”,始终未以其并未收到购房款进行抗辩。
本院认为,根据民事诉讼的相对性审查规则,第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查,当事人没有提出请求的,不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定,或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案系商品房预约合同纠纷,双方签于2018年12月3日签订的商品房认购书系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,内容合法有效,对双方均有约束力。本案二审争议焦点为益泰公司有无违约行为。
首先,益泰公司在认购书约定的签署商品房买卖合同截止日期即2018年12月11日前,未能消除涉案房产上存在的查封措施,导致双方未能继续履行涉案认购书、签订正式买卖合同,根据严格责任原则,益泰公司已构成根本违约。益泰公司上诉主张该查封措施并不影响认购书的继续履行,郭凌应当按期签订正式商品房买卖合同,于理无据,本院不予采纳。其次,益泰公司上诉主张郭凌未按期支付首期款构成违约,故其有权拒绝签订正式商品房买卖合同,但在一审期间,其从未以此作为抗辩,反而对郭凌提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认,并答辩称如同意退房,仅愿意返还郭凌已付定金及购房款,一审法院据此认定郭凌已向益泰公司履行支付首期款义务,并无不当。益泰公司的此项主张亦缺乏理据,本院不予采纳。最后,益泰公司称其收到律师函后即向法院申请解除涉案房产的查封措施,并在解封后即刻通知郭凌签订正式合同,是郭凌的原因导致双方未能签订正式合同,但其提交的证据并不能证明其主张,郭凌对此亦不予确认,本院不予采信,并认定益泰公司对于双方未能按期签订正式买卖合同负有全部过错。一审认定益泰公司构成违约,并据此判令其承担返还购房款及双倍返还定金的违约责任,并无不当,本院予以维持。
综上,一审认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。益泰公司的上诉不能成立,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判
二审案件受理费5238元(中山市益泰房地产开发有限公司已预交),由中山市益泰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长  黄岳文
审判员  张群立
审判员  吴合波
二〇一九年十月二十一日
书记员  郑 蕙
 
 
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